реклама

ПОЛИТ-НН.РУ
Google
 
20 Августа 2022г., Суббота
Александр Суханов
Александр Суханов

Не повод для бравурных маршей

Площадь приходящейся на одного постоянного жителя Нижегородской области жилой площади увеличилась в 2018 году на 2,2 процента.

Сама по себе эта цифра хороша, позитивна, но практически ни о чем нам не говорит с точки зрения состояния жилищного фонда, обеспеченности нижегородцев жильем и тех тенденций, которые в ближайшее время проявятся на рынке строительства жилья. Поэтому надо посмотреть на эту проблему немного глубже. В чем причина таких изменений – в общем улучшении благосостояния жителей региона, или же это результат политики областной и федеральной властей?

Здесь уместно вспомнить, что в Нижегородской области действует более десяти программ, направленных на обеспечение жителей жильем. Они касаются молодых семей, молодых специалистов, многодетных семей, жителей ветхого фонда и так далее. Все эти программы позволяют так или иначе снизить стоимость для потребителя квадратного метра, компенсируя это снижение строительным организациям, которые строят жилье фактически с господдержкой.

В качестве типичного примера влияния этих программ на рынок жилья можно вспомнить «Окский берег». Это проект, реализуемый в Богородском районе, достаточно близко от города. Огромный жилой массив, по моим данным, там проживает порядка шести тысяч семей. Заложено большое количество новых домов – это малоэтажное строительство загородного типа.

Но как только закончилась программа поддержки молодой семьи, на основе которой работала строительная организация, занимавшаяся этим проектом, сразу начались сложности. И на сегодняшний день «Окский берег» входит в число проблемных объектов и включен в региональную программу, призванную решить проблему «обманутых дольщиков», которая серьезно влияет на показатели строительства жилья.

Причиной проблемы «обманутых дольщиков» является не то, что кого-то изначально хотели обмануть, а использование принципа «строительных пирамид», когда новые дольщики оплачивают завершение строительства жилья тех, кто заплатил раньше. Пока сбор средств продолжается, то есть, пока есть спрос на жилье, пока люди с удовольствием заключают договора долевого участия, все работает.

Но как только на рынке жилья происходит спад или задержка в строительстве, начинается уменьшение количества заключаемых договоров. Прекращается поступление дополнительных средств и строительная организация попадает в ножницы нехватки финансирования и начинаются трудности с завершением строительства домов, которые уже проданы.

В результате многие объекты незавершенного строительства остаются на стадии фундамента и новые средства привлечь уже не получается. Появляются «обманутые дольщики», появляются организации-банкроты и руководители-мошенники. Сама система строительного рынка провоцировала создание таких «строительных пирамид».

На первоначальном этапе стоимость квартир занижалась и люди охотно покупали жилье подешевле. Но чудес не бывает – чем дешевле предлагается жилье, тем больше шансы, что вы пополните ряды «обманутых дольщиков». К сожалению, финансовая безграмотность населения не позволяла адекватно оценивать риски таких договоров долевого участия.

Одно из главных заблуждений – люди полагают, что, заключая договор долевого участия, они покупают квартиру. На самом деле, они заключают договор о софинансировании строительства с последующим получением прибыли в виде увеличенной стоимости построенного жилья как дополнительного дохода. То есть, они выступают в роли соинвесторов, а инвестируя, вы всегда рискуете вложенными средствами.

Люди выдвигают претензии к государству и застройщику, требуя готовую квартиру, притом что сами вложили в строительство не полную ее стоимость, а семьдесят процентов. Кто должен доплатить недостающие тридцать процентов? Это приходится делать тем, кто заключает следующие договора.

В результате я инвестирую семьдесят процентов в свою будущую квартиру, тридцать процентов сразу уходят на завершение предыдущего строительства – остается сорок процентов. Вероятность того, что моя квартира окажется недостроенной, очень велика. Именно это и произошло со всеми «обманутыми дольщиками».

На сегодняшний день на территории Нижегородской области проживает 2249 «обманутых дольщиков» - это речь о заключивших договора. А всего проблема коснулась порядка шести тысяч человек. И если бы незавершенные объекты (а их по области порядка десяти) были сданы, показатель обеспеченности жильем был бы выше.

Еще одним аспектом в этой теме является наличие ветхого фонда (около миллиона квадратных метров), жители которого должны быть расселены за счет бюджета. Удельный вес ветхого и аварийного фонда составляет больше одного процента, а это десятки тысяч человек, нуждающихся в жилье. И это жилье должно быть построено с долевым участием со стороны государства.

По всем основным показателям жилищного строительства наша область занимает в ПФО только четвертое место, отставая от лидера - Татарстана – на 40-50 процентов. Решению имеющихся проблем должен помочь переход Нижегородской области, как и всех остальных регионов России, с 1 июня на новый механизм организации софинансирования строительства жилья.

Теперь дольщик будет заключать договор не только с застройщиком, но и с посредником – банковской организацией. Перечисленные им средства будут поступать не в строительную организацию, а на специальный банковский счет. Особенность так называемых эскроу-счетов состоит в том, что застройщик получает деньги только после сдачи жилья в эксплуатацию и передачи квартиры дольщикам. В противном случае последние получают свои средства обратно. Дольщик перестает быть инвестором и становится покупателем, получая защиту своих прав.

Но при этом и строительная отрасль не должна пострадать. Где застройщику взять деньги на строительство? Под гарантию эскроу-счетов он получает возможность взять у банка кредит.

Важный нюанс, о котором мало говорят, – стоимость жилья вырастет на банковский процент по кредиту. Ведь дольщик отдавал свои деньги застройщику беспроцентно. А если вырастет стоимость квартир, сократятся возможности для их покупки, поскольку существенного роста благосостояния населения в Нижегородской области не наблюдается.

И чтобы рынок не провалился, потребуется целый ряд мер финансового характера. Это снижение Центробанком кредитной ставки, снижение процента по ипотечным кредитам, это рост числа специализированных программ под решение конкретных задач по привлечению населения в те или иные населенные пункты, стимулирование строительства определенных объектов и так далее.

Нижегородской области нужна единая программа поддержки жилищного строительства. Имеющиеся сейчас не работают как единый механизм: поддержка молодой семьи – одно, многодетной семьи – другое…

Необходимо сдвинуть с мертвой точки проблему ветхого жилья. В последние годы сохраняется показатель примерно в миллион квадратных метров – это много. И одной программой это не изменишь. Поэтому специалисты сейчас ждут проседания рынка на некоторое время, ждут подорожания как новостроек, так и предложений на вторичном рынке, ибо спрос начнет превышать предложение. Рост строительного рынка достиг определенного рубежа, за которым начинается качественное изменение. И главным шагом на пути к этому качественному изменению становятся эскроу-счета.

Важно отметить и создание в нашем регионе структуры, которая занимается проблемами обманутых дольщиков. Финансовые возможности ее пока невелики, но она, по крайней мере, решает правовые нюансы взаимодействия между обманутыми дольщиками и структурами, которые готовы вложиться в завершение строительства. Сейчас решаются практические вопросы по четырем объектам, на завершение которых потребуется восемь миллиардов рублей с частичной компенсацией со стороны государства. Застройщики, которые берут на себя риски, получают в качестве компенсации новые земельные участки, где смогут вести строительство жилья на более льготных условиях.

Таким образом, сегодня наш регион в этом вопросе находится на перепутье, и рост обеспеченности жильем на два процента это повод не для бравурных маршей, а для продумывания стратегической программы развития рынка строительства жилья.

05.07.2019
Александр Суханов

Контекст

Аналитика

За рамкой непосредственной отчетности

Ситуацию с нижегородской ливневкой можно назвать накопленным инфраструктурным ущербом.

Причин достаточно

Приезд Дениса Мантурова в Нижний Новгород вполне укладывается в логику его назначения.

Тенденции

Позитив на мрачном фоне

Промышленный потенциал региона подвергнется меньшей деградации и меньшему ослаблению.

Неравноценная замена

Новые партнеры региона приходят с другими проектами, с другими сферами сотрудничества.

Дискуссия

Близкий к власти банкир Андрей Тарасов переехал в Лондон

Предправления банка Центрокредит Андрей Тарасов в конце февраля спешно покинул Россию и переехал в Лондон, куда заранее перевез семью и перевел свой капитал.

Экология: без прорывов

Общероссийская общественная организация «Зеленый патруль» опубликовала Национальный экологический рейтинг регионов по итогам лета 2021 года.

Реклама



Документы

Письмо дольщиков ЖК «Сердце Нижнего» полпреду президента в ПФО Игорю Комарову

В ответ на просьбу полпреда сообщить что изменилось в их ситуации с ноября 2018 года дольщики направили ему письмо. «Полит-НН.Ру» приводит полный текст обращения.

Обращение дольщиков ЖК «Сердце Нижнего» к заместителю председателя Правительства России Виталию Мутко

 

Лукоморье

О нужном, полезном и праздничном

Как известно, Дед Мороз уже не тот. Но без подарков к Новому году не согласны остаться даже самые требовательные.

О решетках, смерти, луне и сиянии

Как известно, конец года – время мистическое. Много чего про будущее можно выведать, ежели смотреть умеючи.

 
Редакция:
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит-НН.ру обязательна. Все права защищены и охраняются законом. © Полит-НН.ру, 2005г.